Wo liegt eine angemessene Kaufpreisfaktor-Spanne 2026?

In deutschen A-Städten (München, Hamburg, Berlin, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Stuttgart) liegen die Kaufpreisfaktoren 2026 zwischen 26 und 38, in B-Städten (Hannover, Leipzig, Dresden, Bremen, Nürnberg) zwischen 22 und 30, in C-Städten und ländlichen Regionen zwischen 16 und 24. Werte unter 18 bedeuten eine Brutto-Rendite über 5,5 Prozent, was auf strukturschwache Lagen, Sanierungsbedarf oder atypisch hohe Mieten hindeutet.

Warum ist der Kaufpreisfaktor in Deutschland gebräuchlicher als die Mietrendite?

Historisch hat sich im deutschen Markt der Kaufpreisfaktor durchgesetzt, vermutlich weil er ohne Taschenrechner schnell einzuordnen ist. Ein Faktor 30 sagt unmittelbar, dass die Wohnung sich nach 30 Jahren ohne Wertsteigerung und ohne Bewirtschaftungskosten amortisiert hätte. Im englischsprachigen Raum ist die Rendite-Angabe (Gross Yield, Net Yield) geläufiger. Beide Kennzahlen sind mathematisch identisch, nur unterschiedlich ausgedrückt.

Lohnt sich ein Kauf mit Faktor 35 noch?

Bei einem Faktor 35 entspricht die Brutto-Mietrendite etwa 2,86 Prozent. Bei aktuellen Bauzinsen von 3,5 bis 4 Prozent (2026) trägt der laufende Cashflow die Finanzierung nicht. Ein Faktor 35 lebt von zwei Wetten: Wertsteigerung über die Jahre und Mietsteigerung im Bestand. In München oder Hamburg ist beides historisch belegt, in strukturschwachen Lagen ist es spekulativ. Bei Faktor 35 ist die Lage entscheidend, nicht das Objekt.

Wie hat sich der Kaufpreisfaktor in den letzten zehn Jahren entwickelt?

Von 2010 bis zum Höhepunkt 2022 sind die Kaufpreisfaktoren in deutschen A-Städten von durchschnittlich 22 auf 38 bis 42 gestiegen, in München zeitweise bis 45. Nach dem Zinsanstieg 2022 sind die Faktoren um 15 bis 25 Prozent zurückgegangen, in einigen B-Städten stärker. Stand Q1 2026 stehen die Werte etwa auf dem Niveau von 2017 bis 2018, mit der Tendenz zur langsamen Erholung in A-Lagen.

Was sagt der Faktor nicht über eine Wohnung aus?

Der Kaufpreisfaktor ist eine reine Verhältniszahl zwischen Miete und Preis. Er sagt nichts über die Substanz des Gebäudes, den Modernisierungsbedarf, das Mieterprofil, die Lage im Mikro-Umfeld oder die Entwicklungspotenziale der Region. Eine Wohnung mit Faktor 22 in einer aussterbenden Region kann ein schlechteres Investment sein als eine Wohnung mit Faktor 32 in einer wachsenden Universitätsstadt. Der Faktor ist ein erster Filter, keine vollständige Bewertung.

Kaufpreisfaktor: Was die wichtigste Kennzahl im deutschen Wohnungsmarkt verrät

Wer in Deutschland eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage sucht, wird in jedem Exposé früher oder später über den Kaufpreisfaktor stolpern. Manchmal heißt er Mietmultiplikator, manchmal Vervielfältiger, gemeint ist immer dasselbe: das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete. Die Kennzahl ist im deutschen Markt seit Jahrzehnten etabliert und übernimmt dieselbe Rolle wie das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) bei Aktien. Ein hoher Wert bedeutet, dass die Wohnung im Verhältnis zur Miete teuer ist, ein niedriger Wert das Gegenteil.

Wie der Kaufpreisfaktor berechnet wird

Die Formel ist denkbar einfach:

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahres-Nettokaltmiete

Eine Wohnung kostet 240.000 Euro, die Kaltmiete beträgt 800 Euro im Monat, also 9.600 Euro im Jahr. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 240.000 / 9.600 = 25. Anders ausgedrückt: Die Wohnung kostet das 25-Fache der Jahresmiete oder, etwas plakativer, würde sich ohne Kostenabzug und ohne Wertsteigerung nach 25 Jahren über die Mieteinnahmen amortisieren.

Der Kaufpreisfaktor ist mathematisch der Kehrwert der Brutto-Mietrendite. Eine Brutto-Rendite von vier Prozent entspricht einem Faktor 25, eine von fünf Prozent einem Faktor 20, eine von drei Prozent einem Faktor 33. Beide Kennzahlen tragen exakt die gleiche Information, nur in unterschiedlicher Form. Im deutschsprachigen Markt hat sich der Faktor durchgesetzt, im angelsächsischen die Rendite-Angabe (Gross Yield).

Welche Faktoren wo angemessen sind

Die Spannen unterscheiden sich stark zwischen den Lage-Klassen. Stand Q1 2026 (nach dem Markt-Reset durch die Zinswende 2022) liegen die durchschnittlichen Kaufpreisfaktoren etwa auf folgendem Niveau:

Spannen für gute innerstädtische Lagen. Spitzenlagen (München-Innenstadt, Hamburg-Hafencity) liegen am oberen Ende. Quelle: F+B-Wohn-Index, eigene Auswertung.

Die A-Städte (Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart) zeigen aktuell Faktoren zwischen 26 und 34, in Spitzenlagen wie München-Bogenhausen oder Hamburg-HafenCity auch 38 oder mehr. Die B-Städte (Leipzig, Dresden, Hannover, Bremen, Nürnberg) liegen meist zwischen 22 und 30. C-Städte und ländliche Regionen bieten Faktoren zwischen 16 und 24, mit Ausreißern nach unten in strukturschwachen Lagen.

Die Klassifikation der A-, B-, C- und D-Städte stammt von BulwienGesa und richtet sich nach Einwohnerzahl, Wirtschaftskraft und Funktion als Wirtschafts- oder Forschungszentrum. Sieben Städte sind aktuell als A-Städte klassifiziert, vierzehn als B-Städte. Die Einteilung ändert sich selten und gilt seit Jahrzehnten als Standardreferenz im deutschen Immobilien-Investment.

Wie der Faktor sich entwickelt hat

Die Geschichte der Kaufpreisfaktoren in den letzten 15 Jahren ist eine Geschichte von zwei Phasen. Von 2010 bis Anfang 2022 sind die Faktoren in fast allen deutschen Großstädten kontinuierlich gestiegen, getrieben durch die Niedrigzins-Phase und die hohe Nachfrage nach Immobilien als Inflationsschutz. In München kletterte der Faktor von etwa 22 (2010) auf bis zu 45 in absoluten Top-Lagen (2022). Berlin sprang von 18 auf zeitweise 38. Diese Faktoren haben mathematisch Brutto-Renditen von unter 2,5 Prozent bedeutet, was nur durch erwartete Wertsteigerungen zu rechtfertigen war.

Im zweiten Quartal 2022 begann die Europäische Zentralbank, die Leitzinsen anzuheben. Bauzinsen stiegen innerhalb von 18 Monaten von etwa 1,0 Prozent auf 4,2 Prozent. Die Folge: Käufer konnten dieselben Kaufpreise nicht mehr finanzieren, die Nachfrage brach ein, die Verkäufer mussten in den Preisen nachgeben. Bis Q1 2026 sind die Kaufpreisfaktoren in A-Städten um 15 bis 25 Prozent gefallen, in einigen B-Lagen sogar um 30 Prozent. Die Werte stehen aktuell etwa auf dem Niveau von 2017 bis 2018.

Seit Q3 2024 zeigt sich eine vorsichtige Stabilisierung, getrieben durch die wieder leicht sinkenden Bauzinsen und durch hartnäckig knappes Wohnungsangebot in den Großstädten. Die meisten Marktbeobachter erwarten für 2026 und 2027 eine moderate Erholung der Kaufpreisfaktoren um zwei bis fünf Prozent jährlich in den A-Städten, in B- und C-Lagen stagnierende oder leicht fallende Werte.

Wo der Faktor an seine Grenze stößt

Bei aller Nützlichkeit hat der Kaufpreisfaktor analytische Grenzen, die du kennen solltest. Er sagt erstens nichts über die Substanz des Gebäudes. Eine 1965er-Wohnung mit unsanierter Heizung und Asbest-belasteten Bodenbelägen hat denselben Kaufpreisfaktor wie eine 2018er-Neubau-Wohnung, wenn Kaufpreis und Miete identisch sind. Tatsächlich sind die anfallenden Modernisierungskosten aber komplett unterschiedlich.

Zweitens spiegelt der Faktor keine Mieterstruktur wider. Eine Wohnung mit langjährigem Mieter zu einer Miete deutlich unter dem aktuellen Marktniveau hat einen vermeintlich hohen Faktor (weil die Miete niedrig ist), bietet aber bei Mieterwechsel automatisches Mietsteigerungs-Potenzial. Eine Wohnung, deren Miete auf dem absoluten Mietspiegel-Maximum liegt, sieht günstig aus, hat aber kein Aufwärtspotenzial mehr.

Drittens berücksichtigt der Faktor die Mikro-Lage nicht. Eine Adresse fünf Minuten von der S-Bahn entfernt hat dauerhaft Vorteile gegenüber einer Adresse 25 Minuten entfernt, selbst wenn beide formal in derselben Stadtteil-Klassifikation liegen. Der Faktor allein erfasst das nicht.

Worauf es ankommt

Der Kaufpreisfaktor ist als erster Vergleichsmaßstab unverzichtbar und im deutschen Markt die geläufigste Kennzahl. Für die Investitionsentscheidung musst du ihn jedoch durch eine eigene Netto-Mietrendite-Rechnung, eine Substanzbewertung und eine Lageanalyse ergänzen. Die Spannen aus dem F+B-Report oder von BulwienGesa eignen sich gut zum Einordnen einer konkreten Wohnung in das Marktniveau ihrer Stadt. Werte deutlich unter dem Median deuten entweder auf Schnäppchen oder auf versteckte Mängel hin, Werte deutlich darüber meist auf Lage-Premium oder Modernisierungs-Aufschlag.