Wie die Rendite-Berechnung auf mietrenditeberechnen.de entsteht

Brutto-Mietrendite

Die Brutto-Mietrendite (auch Bruttomietrenditen-Faktor genannt) ist die simpelste Vergleichskennzahl:

Brutto-Rendite = (Jahres-Nettokaltmiete / Kaufpreis) × 100

Die Nettokaltmiete ist die Miete ohne Betriebskosten. Der Kaufpreis enthält in dieser einfachen Variante noch keine Kaufneben­kosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler). Brutto-Renditen über 5 Prozent gelten in deutschen Großstädten seit der Niedrigzins-Phase 2015-2022 als ambitioniert. Der reziproke Wert (Kaufpreis / Jahresmiete) heißt Kaufpreisfaktor und ist im deutschen Markt die geläufigere Kennzahl.

Netto-Mietrendite

Die Netto-Rendite bezieht laufende Bewirtschaftungskosten und Kaufneben­kosten ein:

Netto-Rendite = ((Jahresmiete − Bewirtschaftung) / (Kaufpreis + Kaufneben­kosten)) × 100

• Bewirtschaftungskosten: Hausgeld (umlagefähig + nicht umlagefähig), Instandhaltungs­rücklage nach Petersscher Formel (für Wohnungen ca. 7-15 €/m²/Jahr je nach Alter), Mietausfallwagnis 2 Prozent, Verwaltung 250-400 €/Jahr je Wohneinheit.
• Kaufneben­kosten: Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent je Bundesland), Notar + Grundbuch ca. 1,5 Prozent, Maklerprovision wenn anwendbar (je nach Bestellerprinzip 2-3,57 Prozent inkl. MwSt).

Eigenkapital-Rendite

Bei Fremdfinanzierung wird die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital relevant. Der Leverage-Effekt kann die Eigenkapital-Rendite deutlich über die Objektrendite hieven, solange der Fremdkapital­zins unter der Objektrendite liegt:

EK-Rendite = (Cashflow nach Tilgung + Tilgung) / Eigenkapital × 100

Wir berücksichtigen Annuität (Zins + Tilgung) und den jährlich abnehmenden Zinsanteil (Tilgungsplan). Bei steigenden Marktzinsen über die Sollzinsbindung hinaus kann die EK-Rendite negativ werden.

Datenquellen für Vergleichswerte

• F+B-Wohn-Index Deutschland: Quartalsweise Auswertung der Miet- und Kaufpreise in 50 deutschen Städten ab 2004.
• ImmoScout24 WohnBarometer: Monatliche Angebotspreis-Auswertung.
• Empirica-Preisspiegel: Halbjährlicher Kaufpreisspiegel mit Differenzierung nach Lage-Klassen.
• BulwienGesa Property-Index: A-/B-/C-Stadt-Klassifikation und langfristige Renditereihen ab 1990.
• Destatis Häuserpreisindex: Amtliche Statistik zu Hauspreisen, jährlich.

Standard-Annahmen im Rechner

• Grunderwerbsteuer: vorbelegt mit 6 Prozent (NRW-Default, anpassbar pro Bundesland)
• Notar + Grundbuch: 1,5 Prozent vom Kaufpreis
• Maklerprovision: 0 Prozent vorbelegt (Bestellerprinzip), bei Anwendung 3,57 Prozent inkl. MwSt
• Instandhaltungs­rücklage: 1,2 Prozent vom Kaufpreis pro Jahr (entspricht etwa der Petersschen Formel für 30 Jahre alte Objekte)
• Mietausfallwagnis: 2 Prozent der Jahresmiete
• Verwaltung: 300 €/Jahr je Wohneinheit

Review-Zyklus

Die Formeln sind etabliert, aber Marktdaten ändern sich. Wir prüfen halbjährlich:

• Grunderwerbsteuer-Sätze (Änderungen meist zum Jahreswechsel)
• Kaufpreisfaktor-Spannen in deutschen Großstädten (F+B-Report)
• Aktuelle Bauzinsen (für die Annuitäten-Berechnung)
• Maklerprovisions-Regelungen (zuletzt Reform 2020 Bestellerprinzip)

Korrektur-Policy

Wir machen Fehler. Wenn dir eine falsche Formel, ein veralteter Steuersatz oder eine Unstimmigkeit in einem Ratgeber auffällt: info@akara-solutions.de anschreiben, gerne mit Quellenangabe. Bestätigte Korrekturen dokumentieren wir öffentlich auf Korrekturen mit Datum, Sachverhalt und Behebung.

Was wir nicht machen

mietrenditeberechnen.de ist ein Werkzeug zur Erst-Einschätzung. Wir geben keine Anlageempfehlung, ersetzen keine individuelle Steuerberatung und können den lokalen Markt nicht im Detail abbilden. Für konkrete Investitionsentscheidungen ist ein Termin mit einem Steuerberater oder Immobilien-Sachverständigen zwingend nötig.

Verantwortung

Für die hier beschriebene Methodik und ihre redaktionelle Pflege sind Mateusz Viola (Formeln + Rechner) und Eike-Christian Ramcke (Steuer + Recht) zuständig. Inhaltlich Verantwortlicher gem. § 18 Abs. 2 MStV ist Eike-Christian Ramcke, Geschäftsführer der AKARA Solutions GmbH (vollständige Angaben im Impressum).