Ratgeber · Grundlagen & Formel
Instandhaltungsrücklage und Cashflow verstehen
Wer nur Kaufpreis und Kaltmiete betrachtet, ueberschaetzt die Rendite. Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfall zehren an den Einnahmen. Erst der Cashflow nach diesen Kosten zeigt, ob sich eine Immobilie traegt.
Die Bruttorendite ist nur der Anfang
Die Bruttomietrendite ist eine schnelle Kennzahl, aber sie blendet die laufenden Kosten aus. Eine Immobilie wirft nie die volle Kaltmiete als Gewinn ab. Verwaltung, Instandhaltung und das Risiko von Leerstand schmälern den Ertrag. Wer den tatsächlichen Überschuss kennen will, muss den Cashflow betrachten.
Die Instandhaltungsrücklage
Jedes Gebäude altert und braucht über die Jahre Reparaturen, von der neuen Heizung bis zur Dachsanierung. Dafür bildet man eine Instandhaltungsrücklage. Als Orientierung gelten etwa 0,8 bis 1 Prozent des Kaufpreises pro Jahr oder rund 10 bis 15 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Bei älteren Gebäuden sollte man eher grosszügiger rechnen. Bei Eigentumswohnungen fliesst ein Teil in die gemeinsame Rücklage der Eigentümergemeinschaft.
Was der Cashflow umfasst
Der Cashflow ist der Betrag, der am Ende wirklich übrig bleibt. Von den Mieteinnahmen abzuziehen sind die Zins- und Tilgungsrate des Kredits, die Verwaltungskosten, die Instandhaltungsrücklage und ein Mietausfallwagnis für Zeiten ohne Mieter. Bleibt danach ein Plus, trägt sich die Immobilie selbst. Bleibt ein Minus, muss der Eigentümer monatlich zuschiessen, was bei einer langfristigen Wertsteigerung dennoch sinnvoll sein kann, aber bewusst eingeplant werden sollte.
Umlagefähig oder nicht
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten. Viele Betriebskosten wie Heizung, Wasser, Müllabfuhr und Hausmeister kann der Vermieter über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen. Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis dagegen trägt der Eigentümer selbst. Genau diese nicht umlagefähigen Posten machen den Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite aus.
Realistisch kalkulieren
Der Mietrendite-Rechner liefert die Bruttorendite als Ausgangspunkt. Für eine ehrliche Einschätzung solltest du Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und ein Ausfallrisiko gedanklich einrechnen. So erkennst du, ob eine Immobilie nach allen Kosten noch trägt. Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer- oder Finanzberatung.
FAQ
Häufige Fragen
Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein?
Als Orientierung gelten etwa 0,8 bis 1 Prozent des Kaufpreises oder rund 10 bis 15 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Bei aelteren Gebaeuden eher mehr. Die Ruecklage faengt Reparaturen, Sanierungen und den Anteil an Massnahmen der Eigentuemergemeinschaft ab.
Was ist der Cashflow bei einer Immobilie?
Der Cashflow ist der Ueberschuss, der nach Abzug von Zins, Tilgung, Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis von den Mieteinnahmen uebrig bleibt. Ein positiver Cashflow bedeutet, die Immobilie traegt sich selbst, ein negativer, dass man monatlich zuschiessen muss.
Welche Kosten sind nicht umlagefähig?
Verwaltungskosten, Instandhaltungsruecklage und das Mietausfallwagnis kann der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen. Sie mindern direkt seinen Ertrag. Umlagefaehig sind dagegen viele Betriebskosten wie Heizung, Wasser und Muellabfuhr.
Quellen