Eigenkapital-Rendite mit Fremdfinanzierung: Wie der Leverage-Effekt wirkt

Wer eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kauft, finanziert in den seltensten Fällen mit hundert Prozent eigenem Geld. Üblich ist eine Mischung aus 20 bis 40 Prozent Eigenkapital und 60 bis 80 Prozent Bankdarlehen. Diese Konstruktion macht aus der Objekt-Rendite (etwa 3 Prozent Netto auf den gesamten Kaufpreis) eine deutlich höhere Eigenkapital-Rendite (etwa 6 bis 10 Prozent auf den eingesetzten Eigenkapital-Anteil), solange einige Bedingungen erfüllt sind. Dieser Hebel-Effekt heißt im Finanzjargon Leverage und ist das zentrale Argument für den fremdfinanzierten Immobilien-Kauf gegenüber dem Aktien-ETF.

Wie der Leverage-Effekt rechnerisch entsteht

Stellen wir uns eine Wohnung in Bremen vor, Kaufpreis 220.000 Euro plus 11 Prozent Kaufneben­kosten (Grunderwerbsteuer 5 Prozent, Notar 1,5 Prozent, Makler 3,57 Prozent, Grundbuch 0,5 Prozent), also 244.200 Euro Gesamtinvestition. Die Wohnung bringt 900 Euro Kaltmiete pro Monat, nach Bewirtschaftungs­kosten bleibt eine Netto-Jahresmiete von 7.800 Euro. Die Objekt-Netto-Rendite liegt damit bei 7.800 / 244.200 = 3,19 Prozent.

Variante A: Vollfinanzierung aus Eigenkapital. Der Investor zahlt die kompletten 244.200 Euro aus eigener Tasche. Die Eigenkapital-Rendite ist identisch mit der Objekt-Rendite: 3,19 Prozent.

Variante B: 30 Prozent Eigenkapital, 70 Prozent Bankdarlehen. Der Investor zahlt 73.260 Euro Eigenkapital plus die Kaufneben­kosten aus eigenen Mitteln (also etwa 24.200 Euro), in Summe 97.460 Euro Eigenkapital, und finanziert die restlichen 154.000 Euro über die Bank. Bei einem Bauzins von 3,5 Prozent und einer Tilgung von 2,5 Prozent ergibt das eine Annuität von 9.240 Euro pro Jahr, davon im ersten Jahr 5.390 Euro Zins und 3.850 Euro Tilgung.

Cashflow nach Zins: 7.800 − 5.390 = 2.410 Euro. Dazu kommt die Tilgung als Vermögensaufbau: 3.850 Euro. Gesamtrückfluss auf das eingesetzte Eigenkapital: 6.260 Euro auf 97.460 Euro = 6,42 Prozent Eigenkapital-Rendite, also doppelt so viel wie die Objekt-Rendite.

Warum der Hebel auch in die andere Richtung wirkt

Der Leverage-Effekt funktioniert wie eine Vergrößerungs-Linse: Er macht alles größer, auch die Verluste. Wenn die Objekt-Netto-Rendite unter den Bauzins sinkt, kehrt sich der Effekt um, und die Eigenkapital-Rendite wird negativ.

Stellen wir uns vor, die Sollzinsbindung der Bremen-Wohnung läuft 2034 aus, und der Anschlusszins liegt bei 5,2 Prozent (zum Beispiel weil die EZB-Zinsen wieder gestiegen sind). Bei der Restschuld von etwa 120.000 Euro ergibt das jetzt 6.240 Euro Zinszahlung pro Jahr, kombiniert mit 3 Prozent Tilgung (3.600 Euro), also 9.840 Euro Annuität. Der Cashflow nach Zins beträgt nur noch 7.800 − 6.240 = 1.560 Euro, plus Tilgung 3.600 Euro, ergibt 5.160 Euro Gesamtrückfluss. Auf das eingesetzte Eigenkapital von ursprünglich 97.460 Euro plus die zwischenzeitlich gezahlten Tilgungen (10 × 3.850 = 38.500 Euro) sind das 5.160 / 135.960 = 3,79 Prozent. Die Eigenkapital-Rendite ist auf das Niveau der Objekt-Rendite zurückgefallen, weil der Spread zwischen Zins und Rendite weg ist.

Bei noch höheren Zinsen wird es kritisch. Wenn der Anschlusszins auf 6,5 Prozent klettert, übersteigt die Annuität die Mieteinnahmen, der Cashflow wird negativ, und der Investor muss aus eigener Tasche zuschießen. Das ist das Szenario, das Anfang der 1990er Jahre viele Immobilien-Käufer aus der Steuersparphase der 80er Jahre traf.

Tilgung als versteckter Renditebeitrag

In der laufenden Wahrnehmung wirkt eine Tilgung wie eine Belastung: Es geht Geld vom Konto. Mathematisch ist sie aber Vermögensaufbau, weil sie die Restschuld reduziert und damit das Eigenkapital im Objekt erhöht. In der Eigenkapital-Rendite-Rechnung gehört die Tilgung deshalb auf die Plus-Seite.

Im Bremen-Beispiel: 3.850 Euro Tilgung im ersten Jahr. Auf 97.460 Euro Eigenkapital sind das allein 3,95 Prozent Tilgungs-Beitrag zur Eigenkapital-Rendite, ohne Cashflow und ohne Wertsteigerung. Über die Lebenszeit der Finanzierung steigt der Tilgungs-Anteil weiter (weil der Zinsanteil sinkt), und die Eigenkapital-Rendite wächst tendenziell mit, solange die Mieteinnahmen stabil bleiben.

Was bei der Praxis zu beachten ist

Bei der konkreten Finanzierung gibt es einige Punkte, die in der reinen Rechnung gerne untergehen. Erstens unterscheiden die Banken zwischen vermieteter und selbst genutzter Immobilie und verlangen bei Vermietung in der Regel höhere Zinsen (Aufschlag 0,1 bis 0,4 Prozentpunkte). Zweitens ist die Sollzinsbindung wichtig: 10, 15 oder 20 Jahre. Längere Bindung bedeutet höhere Zinsen (in der Zinsstruktur-Kurve), aber mehr Planungssicherheit. Drittens lohnt der Vergleich verschiedener Anbieter, weil die Spannen zwischen den günstigsten und teuersten Banken bei gleichem Risiko-Profil oft 0,3 Prozentpunkte ausmachen.

Eine Sondertilgungs-Option (üblicherweise 5 oder 10 Prozent der Darlehensumme pro Jahr) ist in den meisten Fällen sinnvoll und kostet wenig bis nichts. Sie gibt dir Flexibilität, etwa bei einem unerwarteten Geldzufluss schneller zu tilgen. Eine zu hohe Tilgung von Anfang an kann allerdings den Cashflow sprengen, sodass die laufende Bewirtschaftung schwierig wird.

Worauf es ankommt

Der Leverage-Effekt ist das stärkste Argument für die fremdfinanzierte Wohnimmobilie als Kapitalanlage. Er hebt die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital deutlich, solange die Objekt-Netto-Rendite über dem Bauzins liegt. Bei aktuellen Marktwerten (3 bis 4 Prozent Objekt-Netto-Rendite gegen 3,5 bis 4 Prozent Bauzins, Stand 2026) ist der Spread schmal, manchmal sogar negativ. Wer kauft, sollte deshalb mit einer langen Sollzinsbindung absichern und genug Reserve für eine potenziell ungünstigere Anschlussfinanzierung haben. Tilgung gehört zur Rendite, nicht zur Belastung.