Welche Mietrendite ist die richtige Vergleichsgröße?

Für den ersten Vergleich verschiedener Objekte reicht die Brutto-Mietrendite, weil sie in Anzeigen und Exposés meist angegeben ist. Für die tatsächliche Investitionsentscheidung zählt die Netto-Mietrendite, weil sie Bewirtschaftungskosten und Kaufnebenkosten einbezieht. Realistische Brutto-Renditen in deutschen Großstädten liegen 2026 bei 3 bis 5 Prozent, die zugehörigen Netto-Renditen meist bei 1,5 bis 3 Prozent.

Welche Kosten gehören in die Netto-Rendite?

In die laufenden Kosten gehören das nicht umlagefähige Hausgeld, die Instandhaltungsrücklage (Faustregel 1,2 Prozent vom Kaufpreis pro Jahr), Verwaltungskosten (250 bis 400 Euro pro Wohneinheit), Mietausfallwagnis (zwei Prozent der Jahresmiete) sowie etwaige Modernisierungsrücklagen. In den Kaufpreis gehören Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent je Bundesland), Notar und Grundbuch (etwa 1,5 Prozent) und gegebenenfalls Maklerprovision.

Wie hoch sollte eine Netto-Mietrendite mindestens sein?

Eine Faustregel sagt, die Netto-Mietrendite sollte über dem aktuellen Bauzins liegen, damit eine Fremdfinanzierung sich rechnet. Bei Bauzinsen von 3,5 bis 4 Prozent (Stand 2026) bedeutet das eine Mindest-Netto-Rendite von etwa 3 Prozent. In A-Städten ist das aktuell schwer zu erreichen, in B- und C-Städten realistisch. Für Vermögensaufbau über lange Zeit reicht auch eine niedrigere Netto-Rendite, wenn die Eigenkapital-Rendite durch Leverage gehoben wird.

Muss ich Modernisierungskosten extra berechnen?

Größere Modernisierungen wie eine neue Heizung, energetische Sanierung oder ein neues Bad werden meist nicht über die laufende Instandhaltungsrücklage abgedeckt, sondern separat geplant. Wer in eine 40 Jahre alte Wohnung investiert, sollte für die nächsten zehn Jahre eine Modernisierungsreserve von 200 bis 500 Euro pro Quadratmeter einplanen, je nach Zustand. Diese Reserve drückt die effektive Netto-Rendite zusätzlich.

Wie wirkt sich Leerstand auf die Rendite aus?

Pauschal wird im Mietausfallwagnis ein Leerstand von etwa zwei Prozent der Jahresmiete eingerechnet. Bei vermieteten Bestandsobjekten in guten Lagen ist das oft realistisch. In strukturschwachen Lagen können fünf bis zehn Prozent Leerstand pro Jahr durchaus vorkommen, etwa bei Mieterwechsel und Renovierungsphasen. Wer im B- oder C-Markt kauft, sollte das Mietausfallwagnis konservativer ansetzen.

Brutto vs Netto-Mietrendite: Welche Formel die ehrliche ist

Mietrendite ist die Kennzahl, mit der eine Wohnimmobilie als Investment bewertet wird. Sie macht aus dem absoluten Kaufpreis und der jährlichen Miete eine prozentuale Verzinsung, die du mit Tagesgeld, Anleihen oder Aktien-ETFs vergleichen kannst. Aber es gibt nicht eine Mietrendite, es gibt mindestens zwei: die Brutto-Rendite, die in Anzeigen steht, und die Netto-Rendite, die nach Abzug aller Kosten übrig bleibt. Der Unterschied beträgt in der Praxis oft zwei bis drei Prozentpunkte.

Die Brutto-Mietrendite und was sie zeigt

Die Brutto-Mietrendite ist die einfachste Form der Renditerechnung. Sie setzt die Jahres-Nettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis:

Brutto-Mietrendite = (Jahres-Nettokaltmiete / Kaufpreis) × 100

Die Nettokaltmiete ist die Miete ohne Betriebskosten, also ohne Heizung, Wasser, Müllabfuhr und Grundsteuer. Der Kaufpreis steht hier ohne Kaufnebenkosten, also ohne Grunderwerbsteuer, Notar und Makler. Dieser Wert eignet sich als erster Vergleichsmaßstab zwischen mehreren Objekten, weil er schnell zu berechnen ist und in jedem Immobilien-Exposé direkt ablesbar.

Realistische Brutto-Mietrenditen in deutschen Großstädten liegen 2026 zwischen drei und fünf Prozent. In München und Hamburg landest du eher bei drei, in Leipzig, Magdeburg oder Chemnitz bei fünf bis sechs. Werte über sieben Prozent kommen vor, aber dann meist in Lagen, die du dir genauer ansehen solltest, sei es wegen schwacher Mieterstruktur, baulicher Mängel oder weil die Miete deutlich über dem Mietspiegel liegt und bei Mieterwechsel nicht zu halten ist.

Ein wichtiger Bruder der Brutto-Mietrendite ist der Kaufpreisfaktor, auch Mietmultiplikator genannt. Er ist der Kehrwert der Brutto-Mietrendite und gibt an, das Wievielfache der Jahresmiete eine Wohnung gerade kostet. Ein Kaufpreisfaktor von 25 bedeutet eine Brutto-Mietrendite von vier Prozent, ein Faktor 33 entspricht drei Prozent. Im deutschen Markt ist der Kaufpreisfaktor die geläufigere Kennzahl, weil er sich ohne Taschenrechner schnell einordnen lässt.

Was die Netto-Mietrendite zusätzlich einrechnet

Die Brutto-Rendite ignoriert zwei Dinge, die jeden Vermieter sofort betreffen: die laufenden Bewirtschaftungskosten und die einmaligen Kaufnebenkosten. Die Netto-Mietrendite bezieht beides ein:

Netto-Mietrendite = ((Jahresmiete − Bewirtschaftung) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100

Die Bewirtschaftungskosten setzen sich zusammen aus dem nicht umlagefähigen Anteil des Hausgeldes (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Bankgebühren des WEG-Kontos), aus einer eigenen Instandhaltungsrücklage für Reparaturen, die nicht im Hausgeld stecken (Wohnungsausstattung, Geräte), aus dem Mietausfallwagnis (durchschnittlich zwei Prozent der Jahresmiete) und gegebenenfalls aus einer eigenen Verwaltungsgebühr, falls du einen externen Verwalter beauftragst.

Die Kaufnebenkosten umfassen die Grunderwerbsteuer (zwischen 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen und 6,5 Prozent in Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen), Notargebühren und Grundbucheintrag (zusammen etwa 1,5 Prozent vom Kaufpreis) sowie eine etwaige Maklerprovision. Seit der Reform 2020 gilt das Bestellerprinzip auch für Privatkäufer, wodurch sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision teilen. Praktisch bedeutet das oft 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer für die Käuferseite, falls der Verkäufer einen Makler beauftragt hat.

Rechenbeispiel: 250.000 Euro Wohnung in Pinneberg

Schauen wir uns das an einem konkreten Fall an. Eine 70-Quadratmeter-Wohnung in Pinneberg-Süd, Baujahr 1985, modernisiert 2018, Kaufpreis 250.000 Euro, Kaltmiete 1.080 Euro im Monat. Pinneberg liegt in Schleswig-Holstein, dort gilt eine Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent.

Aus 5,18 Prozent Brutto-Mietrendite werden 2,42 Prozent Netto-Rendite, sobald Kaufnebenkosten und Bewirtschaftung mitgerechnet sind. Berechnung im Text.

Jahres-Nettokaltmiete: 1.080 × 12 = 12.960 Euro. Brutto-Mietrendite: 12.960 / 250.000 = 5,18 Prozent. Das ist die Zahl, die im Exposé steht.

Jetzt die Netto-Rechnung:

Kostenposition	Wert
Kaufpreis	250.000 Euro
Grunderwerbsteuer (6,5 Prozent SH)	16.250 Euro
Notar und Grundbuch (1,5 Prozent)	3.750 Euro
Maklerprovision (3,57 Prozent)	8.925 Euro
Kaufpreis inkl. Nebenkosten	278.925 Euro
Jahresmiete (Kaltmiete)	12.960 Euro
Hausgeld nicht umlagefähig (35 Euro/Monat)	-420 Euro
Instandhaltungsrücklage (1,2 Prozent vom Kaufpreis)	-3.000 Euro
Mietausfallwagnis (2 Prozent)	-259 Euro
Verwaltung (300 Euro/Jahr)	-300 Euro
Bewirtschaftungskosten gesamt	-3.979 Euro
Netto-Jahresmiete	8.981 Euro

Netto-Mietrendite: 8.981 / 278.925 = 3,22 Prozent. Aus 5,18 Prozent Brutto werden 3,22 Prozent Netto, eine Reduktion um 38 Prozent.

Wer die Wohnung mit 70 Prozent Fremdkapital finanziert, sollte zusätzlich den Cashflow nach Tilgung prüfen. Bei einem Bauzins von 3,8 Prozent und einer Tilgung von zwei Prozent ergibt sich eine monatliche Annuität von etwa 1.015 Euro auf 175.000 Euro Darlehen, also 12.180 Euro im Jahr. Vom Cashflow her bleibt nach Annuität: 8.981 − 12.180 = -3.199 Euro pro Jahr, eine Unterdeckung von 267 Euro im Monat. Das Investment lebt in dieser Variante von der Tilgung und der Wertsteigerung, nicht vom laufenden Cashflow.

Warum die Brutto-Rendite trotzdem überall steht

In Immobilien-Exposés findest du fast immer die Brutto-Rendite, oft sogar nur den Kaufpreisfaktor. Das hat zwei Gründe. Der erste ist banal: Sie ist die höhere Zahl. Eine Wohnung mit 5,2 Prozent Brutto klingt deutlich attraktiver als eine mit 3,2 Prozent Netto, obwohl beides dasselbe Objekt beschreibt. Der zweite Grund ist sachlich richtig: Die Bewirtschaftungskosten variieren stark, je nachdem ob du selbst verwaltest oder einen Verwalter beauftragst, ob du eine Modernisierungsreserve ansetzt oder nicht, ob du mit einem oder fünf Prozent Mietausfall rechnest. Eine Brutto-Rendite ist deshalb präziser angebbar, eine Netto-Rendite hängt von deinen persönlichen Annahmen ab.

Praktisch heißt das: Die Brutto-Mietrendite ist als erster Filter brauchbar, etwa um zwischen drei Wohnungen die mit dem besten Verhältnis aus Miete und Preis vorab auszuwählen. Sobald du eine konkrete Wohnung ernsthaft prüfst, gehört eine eigene Netto-Rechnung mit allen Kosten in deine Entscheidung. Eine Brutto-Rendite von 4,5 Prozent kann eine sehr gute Investition sein oder eine sehr schlechte, je nachdem ob die laufenden Kosten 30 oder 80 Euro pro Quadratmeter im Jahr betragen.

Was am Ende zählt

Die Brutto-Mietrendite ist der erste Filter, die Netto-Mietrendite ist die Entscheidungsgrundlage. Wer auf die Brutto-Zahl im Exposé schaut und davon zwei Prozentpunkte abzieht, kommt in den meisten Fällen nah an die echte Netto-Rendite. Realistisch sind in deutschen Großstädten 2026 Netto-Renditen zwischen 1,5 und 3 Prozent, in B- und C-Lagen auch bis vier Prozent. Wer als Privatanleger mit Fremdfinanzierung kauft, sollte zusätzlich den Cashflow nach Annuität prüfen, weil ein Investment mit positiver Netto-Rendite trotzdem monatlich Geld kosten kann, solange die Tilgung den Cashflow drückt.