In welchem Bundesland sind Wohnungen 2026 am günstigsten relativ zur Miete?

Bezogen auf den medianen Kaufpreisfaktor liegen Sachsen-Anhalt, Mecklenburg-Vorpommern und Thüringen 2026 am unteren Ende, mit Werten zwischen 17 und 20. Die Brutto-Mietrenditen erreichen dort 5 bis 5,9 Prozent. Allerdings sind das gleichzeitig die Bundesländer mit dem stärksten demographischen Schwund außerhalb der Wachstumszentren (Leipzig, Dresden), was die langfristige Rechnung verändert.

Wo ist die Grunderwerbsteuer am niedrigsten?

Bayern und Sachsen erheben jeweils 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer. Das ist der bundesweit niedrigste Satz. Den höchsten Satz haben aktuell Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen mit jeweils 6,5 Prozent. Auf einen Kaufpreis von 300.000 Euro macht das zwischen Bayern und NRW eine Differenz von 9.000 Euro Kaufnebenkosten.

Wie sehr senkt die Grunderwerbsteuer die Netto-Rendite?

Auf einem Kaufpreis von 250.000 Euro sind 3 Prozentpunkte Unterschied bei der Grunderwerbsteuer 7.500 Euro mehr Kaufnebenkosten. Bei einer Bruttomiete von 12.000 Euro pro Jahr entspricht das einer Netto-Rendite-Reduktion von etwa 0,1 bis 0,15 Prozentpunkten. Das ist nicht entscheidungsrelevant, aber im Wettbewerb zwischen ähnlichen Objekten in NRW und Bayern ein spürbarer Faktor.

Welche Bundesländer sind aktuell die attraktivsten für Vermietung?

Die einfache Antwort: Keines pauschal. Innerhalb jedes Bundeslandes liegen Wachstums-Mikro-Lagen neben schrumpfenden Regionen. Aber wenn man Stadt-Klasse und Lage konstant hält, bietet Sachsen (Leipzig, Dresden, plus Chemnitz als günstiger Anker) aktuell ein interessantes Verhältnis aus Kaufpreis, Mietniveau und niedriger Grunderwerbsteuer. Niedersachsen mit Hannover und Oldenburg ist eine zweite Option, ebenso Bayern außerhalb von München.

Wo sind die Mietsteigerungen am stärksten?

Bei Neuvermietungen (relevant für Renditenrechnungen): Bayern (plus 7,2 Prozent 2024-2025 nach Empirica), Berlin (plus 6,8 Prozent), Hamburg (plus 6,5 Prozent), Baden-Württemberg (plus 5,9 Prozent). Bestandsmieten steigen langsamer und sind durch die Mietpreisbremse in vielen Großstädten gedeckelt. Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen-Anhalt zeigen über die letzten zwei Jahre stagnierende oder leicht fallende Mietniveaus außerhalb der größeren Städte.

Mietrendite nach Bundesländern: Wo Vermietung sich 2026 noch rechnet

Die Mietrendite einer Wohnung hängt zuerst von der Stadt und der Mikro-Lage ab, dann von der Substanz des Objekts. Das Bundesland kommt erst an dritter Stelle, hat aber zwei strukturelle Hebel, die jeden Investor betreffen: die unterschiedlichen Grunderwerbsteuer-Sätze und die regional differenzierte Marktdynamik. Dieser Ratgeber wertet die Daten aller 16 Bundesländer für das erste Quartal 2026 aus, basierend auf F+B-Wohn-Index, Empirica-Preisspiegel und den amtlichen Statistiken des Statistischen Bundesamtes.

Grunderwerbsteuer: Die einzige bundeslandweite Konstante

Bis 2006 war die Grunderwerbsteuer bundeseinheitlich bei 3,5 Prozent. Mit der Föderalismusreform II haben die Länder die Steuersatz-Kompetenz erhalten und seitdem überwiegend nach oben gedreht. Aktuell sieht die Verteilung so aus:

Steuersatz	Bundesländer
3,5 %	Bayern, Sachsen
4,5 %	Hamburg
5,0 %	Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt
6,0 %	Berlin, Hessen
6,5 %	Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen

Bayern und Sachsen halten als einzige Länder den ursprünglichen Satz. Hamburg liegt mit 4,5 Prozent leicht darüber, fünf Länder liegen bei 5 Prozent. Die meisten Erhöhungen passierten zwischen 2010 und 2015, als die Länder ihre Haushalte konsolidieren mussten. Seit 2022 hat sich nichts mehr verändert, alle Länder haben ihre Sätze stabil gehalten.

Auf einem Kaufpreis von 300.000 Euro sind das Beträge von 10.500 Euro (Bayern, Sachsen) bis 19.500 Euro (NRW, Brandenburg, Thüringen, SH, Saarland). Die Differenz von 9.000 Euro entspricht im Renditebild etwa 0,15 bis 0,2 Prozentpunkten Netto-Mietrendite, je nach Höhe der Jahresmiete.

Marktdaten: Wo die Kaufpreisfaktoren stehen

Die mediane Marktrendite pro Bundesland setzt sich aus den Werten aller Städte und Gemeinden zusammen, gewichtet nach Bestand. Stadtstaaten (Berlin, Hamburg, Bremen) haben weitgehend städtische Werte, Flächenländer mischen Großstädte mit Land. Die Spreizung innerhalb der Flächenländer ist erheblich.

Bundesland	Median-Faktor Q1 2026	Median-Brutto-Rendite
Bayern	27	3,70 %
Hamburg	27	3,70 %
Baden-Württemberg	26	3,85 %
Berlin	25	4,00 %
Hessen	24	4,17 %
Schleswig-Holstein	23	4,35 %
Niedersachsen	22	4,55 %
Bremen	22	4,55 %
Sachsen	22	4,55 %
Nordrhein-Westfalen	21	4,76 %
Rheinland-Pfalz	20	5,00 %
Brandenburg	20	5,00 %
Saarland	19	5,26 %
Thüringen	18	5,56 %
Sachsen-Anhalt	18	5,56 %
Mecklenburg-Vorpommern	17	5,88 %

Bayern liegt aufgrund von München an der Spitze. Hamburg als Stadtstaat folgt unmittelbar. Die hochpreisigen Flächenländer Baden-Württemberg und Hessen halten Faktoren um 25 bis 26. Die fünf neuen Bundesländer (außer Berlin) liegen alle bei Faktoren unter 23, mit den niedrigsten Werten in Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen-Anhalt.

Mietsteigerungen: Wo die Dynamik aktuell sitzt

Bestandsmieten und Neuvermietungs-Mieten haben sich in den vergangenen drei Jahren auseinanderbewegt. Bestandsmieten sind durch die Mietpreisbremse, durch lokale Kappungsgrenzen und durch die Marktrealität langsamer Mieterwechsel gedeckelt. Neuvermietungs-Mieten dagegen sind frei (in nicht-Mietpreisbremsen-Gebieten) oder unterliegen der Mietpreisbremse mit Anbieter-Vorteil bei Modernisierung.

Die Empirica-Daten für 2024-2025 zeigen folgendes Bild bei Neuvermietungs-Mieten:

Veränderung der Quadratmeter-Neuvermietungsmieten im Jahresvergleich. Quelle: Empirica-Mietpreisspiegel 2025/2, eigene Zusammenstellung.

Bayern, Berlin und Hamburg führen die Dynamik an. NRW als bevölkerungsstärkstes Bundesland zeigt mit plus 4,3 Prozent ein moderates Wachstum, was durch das Ungleichgewicht zwischen Rheinland (stark) und Ruhrgebiet (schwach) zustande kommt. Die ostdeutschen Flächenländer (außer Sachsen) zeigen Stagnation oder leichte Rückgänge.

Was sich praktisch ergibt

Wer in Hamburg mit Faktor 27 kauft und 4,5 Prozent Grunderwerbsteuer zahlt, hat höhere Kaufnebenkosten als jemand, der in München mit Faktor 31 und 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer kauft. Das mag widersinnig klingen, ist aber nur die Folge davon, dass Bayern für die Niedrig-Steuer-Politik den höheren Bruttopreis nimmt. Für die effektive Netto-Rendite zählt die Kombination aus Faktor und Steuersatz, und die beiden Faktoren bewegen sich oft gegenläufig.

Ein praktisches Beispiel: Eine 80-Quadratmeter-Wohnung in Bayern, Kaufpreis 280.000 Euro, Kaltmiete 12.000 Euro pro Jahr. Faktor 23,3. Mit 3,5 Prozent GrESt plus Nebenkosten: 290.000 Euro Gesamtinvestition vor Bewirtschaftung. Eine vergleichbare Wohnung in NRW, Kaufpreis 240.000 Euro, Kaltmiete 11.000 Euro: Faktor 21,8. Mit 6,5 Prozent GrESt plus Nebenkosten: 263.500 Euro Gesamtinvestition. Trotz höherer Steuer ist die NRW-Wohnung im absoluten Eigenkapital-Bedarf günstiger.

Was unterm Strich bleibt

Das Bundesland ist kein hinreichendes Kriterium für oder gegen eine Vermietungs-Immobilie. Innerhalb jedes Bundeslandes finden sich Wachstums- und Schrumpfungs-Regionen, Spitzenlagen und Krisengebiete. Die Grunderwerbsteuer kostet pauschal 0,15 bis 0,2 Prozentpunkte Netto-Rendite, das ist relevant aber nicht entscheidend. Wer 2026 nach einer attraktiven Vermietungs-Region sucht, sollte sich auf die wachsenden Universitäts- und Wirtschaftsstandorte konzentrieren (Leipzig, Dresden, Hannover, Oldenburg, München-Umland, Stuttgart-Region) und die strukturell schrumpfenden Regionen meiden, selbst wenn dort die Brutto-Renditen verlockend aussehen.