Welche Werbungskosten kann ein Vermieter ansetzen?

Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die mit der Vermietung zusammenhängen: Schuldzinsen für die Finanzierung, Hausgeld (auch der nicht umlagefähige Anteil), Verwaltungskosten, Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Versicherungen (Wohngebäude-, Haftpflicht- für Vermietung), Grundsteuer (soweit nicht umgelegt), Anwalts- und Notarkosten bei vermietungsbezogenen Vorgängen, Fahrtkosten zu Mietobjekten und die Abschreibung (AfA) auf das Gebäude. Tilgungsanteile sind keine Werbungskosten.

Wie hoch ist die Gebäude-AfA?

Nach § 7 Abs. 4 EStG beträgt die lineare AfA für vermietete Wohngebäude 2 Prozent jährlich für Gebäude mit Fertigstellung ab 1925, 2,5 Prozent für Gebäude mit Fertigstellung vor 1925, und seit dem Wachstumschancen-Gesetz 2024 wieder 3 Prozent für Wohngebäude mit Baubeginn ab 01.10.2023 (degressive AfA optional). Bemessungsgrundlage ist nur der Gebäudeanteil am Kaufpreis, nicht der Grundstücksanteil.

Wie wird der Gebäudeanteil vom Grundstücksanteil getrennt?

Es gibt drei gängige Methoden: 1) Aufteilung anhand des Bodenrichtwerts und der Gebäude-Restbuchwerte; 2) Sachverständigen-Gutachten; 3) Vereinfachungs-Schema des BMF (typisch 70-80 Prozent Gebäudeanteil bei Eigentumswohnungen, 60-70 Prozent bei Einfamilienhäusern in mittleren Lagen). Bei besonders hohen Bodenrichtwerten (innerstädtische Top-Lagen) sinkt der Gebäudeanteil deutlich, was die AfA-Basis reduziert. Das Finanzamt akzeptiert die Aufteilung im notariellen Kaufvertrag in der Regel, wenn sie nicht offensichtlich unrealistisch ist.

Was passiert bei Verlusten aus Vermietung?

Verluste aus Vermietung und Verpachtung können in voller Höhe mit anderen Einkünften (Gehalt, Kapitalerträge nach Wahl) im selben Jahr verrechnet werden. Voraussetzung ist die sogenannte Einkünfteerzielungsabsicht: Das Finanzamt muss erkennen können, dass auf 30 Jahre Sicht ein Totalüberschuss zu erwarten ist. Bei besonders niedriger Miete (deutlich unter ortsüblich) oder bei langem Leerstand prüft das Finanzamt diese Absicht kritisch. Bei Vermietung an Angehörige unter 66 Prozent der ortsüblichen Miete werden Werbungskosten anteilig gekürzt.

Wie funktioniert die Erhaltungsaufwendungen-Pauschalisierung?

Bei größeren Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen unterscheidet das Steuerrecht zwischen Erhaltungsaufwand (sofort als Werbungskosten abzugsfähig) und Herstellungsaufwand (auf die Restnutzungsdauer abzuschreiben). Die Abgrenzung ist tückisch. Eine Faustregel: Innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf gilt jede Maßnahme über 15 Prozent des Kaufpreises (anschaffungsnaher Aufwand) automatisch als Herstellungsaufwand. Das ist eine der häufigsten Steuerfallen bei privaten Vermietern.

Mieteinnahmen versteuern: AfA, Werbungskosten und die wichtigsten Abzüge

Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien gehören in Deutschland zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Einkommensteuergesetz. Das klingt zunächst nach voller Steuerpflicht, ist es aber nur scheinbar. Zwischen der erzielten Brutto-Miete und dem zu versteuernden Einkommen liegt eine Reihe von Abzügen, die richtig kalkuliert die effektive Steuerlast deutlich senken. In vielen Konstellationen führt der laufende Vermietungs-Betrieb sogar zu steuerlichen Verlusten, die andere Einkünfte mindern.

Der grundsätzliche Steuerfluss

Die Berechnung der Einkünfte aus Vermietung läuft in einer einfachen Drei-Stufen-Logik:

Mieteinnahmen (Nettokaltmiete plus umgelegte Betriebskosten)
Werbungskosten (alle vermietungsbezogenen Aufwendungen)
Einkünfte = Mieteinnahmen minus Werbungskosten

Die Einkünfte werden im Rahmen der Einkommensteuer-Erklärung in der Anlage V aufgeführt und addieren sich zu den anderen Einkunftsarten (Gehalt, selbständige Tätigkeit, Kapitalerträge). Die Steuerlast richtet sich nach dem persönlichen Grenzsteuersatz, der je nach Gesamteinkommen zwischen 14 Prozent (Eingangssatz) und 42 Prozent (Spitzensatz) oder 45 Prozent (Reichensteuer) liegt, dazu kommt der Solidaritätszuschlag (für Spitzenverdiener weiter) und gegebenenfalls Kirchensteuer.

Welche Werbungskosten sich lohnen

Die Werbungskosten sind das Herzstück der Steueroptimierung bei Vermietung. Folgende Posten sind regelmäßig abzugsfähig:

Werbungskosten-Position	Typischer Betrag
Schuldzinsen (Bank-Darlehen)	hoch in den ersten Jahren
Hausgeld, nicht umlagefähig	30-80 €/Monat
Instandhaltungs- und Reparaturkosten	variabel
Versicherungen	100-300 €/Jahr
Verwaltungskosten	250-400 €/Jahr je WE
Grundsteuer (soweit nicht umgelegt)	200-600 €/Jahr
Fahrtkosten zum Objekt	0,30 €/km oder pauschal
Anwaltskosten, Steuerberatung anteilig	variabel
Gebäude-AfA (linear 2 Prozent)	größter Posten

Der mit Abstand größte Posten ist die Abschreibung (AfA) auf das Gebäude. Bei einer Wohnung für 250.000 Euro Kaufpreis und 70 Prozent Gebäudeanteil (typisch für Eigentumswohnungen außerhalb von Top-Lagen) beträgt die AfA-Basis 175.000 Euro. Bei 2 Prozent linearer Abschreibung sind das 3.500 Euro pro Jahr, die sofort und ohne Cashflow-Belastung als Werbungskosten zählen. Diese AfA ist über 50 Jahre konstant (Mathematik: 100 Prozent / 2 Prozent = 50 Jahre Nutzungsdauer).

Tilgungsanteile sind ausdrücklich keine Werbungskosten. Wer eine 200.000 Euro Finanzierung mit 3,5 Prozent Zins und 2,5 Prozent Tilgung bedient, zahlt im ersten Jahr etwa 7.000 Euro Zinsen und 5.000 Euro Tilgung. Die 7.000 Euro Zinsen sind voll abzugsfähig, die 5.000 Euro Tilgung sind steuerlich neutral (sie bauen privates Vermögen auf).

Wie die AfA das zu versteuernde Einkommen drückt

Schauen wir uns eine konkrete Beispielrechnung an. Eine Eigentumswohnung in Bonn, Kaufpreis 280.000 Euro, davon 75 Prozent Gebäudeanteil (laut notariellem Kaufvertrag) = 210.000 Euro AfA-Basis. Kaltmiete 1.050 Euro im Monat, also 12.600 Euro pro Jahr. Finanzierung: 200.000 Euro mit 3,7 Prozent Zins und 2,5 Prozent Tilgung. Im ersten Jahr fallen etwa 7.400 Euro Zinsen an.

Position	Wert
Mieteinnahmen (Kaltmiete)	+12.600 €
Hausgeld nicht umlagefähig	-600 €
Instandhaltung	-1.500 €
Verwaltung	-300 €
Versicherung	-200 €
Grundsteuer (nicht umgelegt)	-250 €
Schuldzinsen	-7.400 €
Gebäude-AfA (2 Prozent von 210.000)	-4.200 €
Einkünfte aus Vermietung	-1.850 €

Das Vermietungs-Ergebnis ist mit minus 1.850 Euro negativ, obwohl der Cashflow vor Tilgung leicht positiv ist (Mieteinnahmen minus Bewirtschaftung minus Zinsen = 12.600 − 2.850 − 7.400 = 2.350 Euro). Der Unterschied entsteht durch die AfA: Sie ist ein steuerlicher Abschreibungsaufwand ohne tatsächlichen Geldabfluss. Im Ergebnis senkt sie das zu versteuernde Einkommen um 4.200 Euro.

Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent (typisch für Doppelverdiener-Haushalte oder Solo-Spitzenverdiener) entspricht das einer Steuerersparnis von 1.764 Euro im Jahr. Diese Ersparnis ist Teil der Gesamt-Rendite und sollte in jeder seriösen Investitions-Rechnung berücksichtigt werden.

Wo die Steuer-Fallen liegen

Erstens: Anschaffungsnahe Aufwendungen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Wer innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf mehr als 15 Prozent des Kaufpreises (netto) in Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen investiert, muss diese Aufwendungen auf die Restnutzungsdauer abschreiben (also über die nächsten 47 oder 48 Jahre) statt sie sofort als Werbungskosten abzuziehen. Bei einer 250.000-Euro-Wohnung sind das 37.500 Euro Schwelle. Eine Komplett-Renovierung (Bad, Küche, Bodenbeläge, Heizung) kann das schnell überschreiten. Praktische Konsequenz: Größere Maßnahmen entweder vor dem Kauf vom Verkäufer ausführen lassen oder bewusst nach Ablauf der drei Jahre durchführen.

Zweitens: Vermietung an Angehörige unter Marktpreis. Wer einer Tochter, einem Sohn oder einem Elternteil zu einer Miete unter 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet, muss die Werbungskosten anteilig kürzen. Konkret: Bei 60 Prozent der ortsüblichen Miete werden nur 60 Prozent der Werbungskosten anerkannt. Ab 66 Prozent gilt die Vermietung steuerlich als voll. Wer 65 Prozent zahlt, verliert 35 Prozent seiner AfA und Schuldzinsen.

Drittens: Einkünfteerzielungsabsicht. Bei dauerhaft negativen Vermietungs-Einkünften prüft das Finanzamt nach einigen Jahren, ob auf 30-Jahres-Sicht ein Totalüberschuss zu erwarten ist (Bundesfinanzhof-Urteil IX R 30/19, 2021). Bei Verneinung kippt die Anerkennung der Verluste komplett. Wer also dauerhaft Verluste produziert (etwa durch zu hohe Tilgung in den ersten Jahren), riskiert die rückwirkende Aberkennung der Verluste. Vermieter sollten ihre 30-Jahres-Prognose dokumentieren können.

Viertens: Nicht-umlagefähige vs umlagefähige Betriebskosten. Nur der nicht umlagefähige Teil der Hausgeld-Kosten zählt als Werbungskosten. Wer pauschal das gesamte Hausgeld ansetzt, riskiert die Korrektur durch das Finanzamt. In der Anlage V müssen die beiden Anteile getrennt ausgewiesen werden.

Was rechtlich erlaubt ist

Die Versteuerung von Mieteinnahmen ist mit der richtigen Vorbereitung deutlich weniger schmerzhaft, als die nominale Steuerlast auf 12.000 Euro Bruttomiete suggeriert. Schuldzinsen und Gebäude-AfA sind die beiden mächtigsten Hebel, beide drücken das zu versteuernde Einkommen ohne Cashflow-Wirkung. Wer eine seriöse Investitions-Rechnung aufstellt, sollte den Grenzsteuersatz-Effekt mit einrechnen und in den ersten 10 bis 15 Jahren häufig negative Vermietungs-Einkünfte ausweisen können.

Wichtig ist die saubere Dokumentation: Alle Belege archivieren, die Aufteilung Grundstück/Gebäude im Kaufvertrag explizit machen, größere Sanierungsmaßnahmen mit Blick auf die 15-Prozent-Grenze planen. Bei komplexeren Konstellationen (mehrere Objekte, Auslandsbezug, gemischt private und betriebliche Nutzung) gehört der Gang zum Steuerberater zwingend dazu. Die Beratung kostet 500 bis 1.500 Euro im Jahr und ist selbst wieder anteilig als Werbungskosten abzugsfähig.