Ratgeber · Markt & Vergleich
Kaufpreisfaktoren in deutschen Großstädten 2026: Wer steht wo
Nach dem Markt-Reset durch die Zinswende 2022 stehen die Kaufpreisfaktoren in deutschen Großstädten auf einem deutlich tieferen Niveau als noch vor drei Jahren. Dieser Ratgeber wertet die aktuellen Daten von F+B, ImmoScout, Empirica und BulwienGesa für die wichtigsten 16 Städte aus, vergleicht A-, B- und C-Lagen und zeigt, wo das Verhältnis aus Kaufpreis und Miete im ersten Quartal 2026 steht.
Drei Jahre nach dem Beginn der Zinswende hat sich der deutsche Wohnungsmarkt eingeschwungen. Nicht stabilisiert im Sinne von alles wie früher, aber stabil im Sinne von berechenbar. Die Kaufpreise stehen deutlich unter dem Höhepunkt 2022, die Mieten sind über die Zwischenzeit moderat gestiegen, die Kaufpreisfaktoren liegen darum heute im Bundesschnitt etwa 20 Prozent unter den Spitzenwerten von Q1 2022. Aber die Spreizung zwischen Städten und innerhalb von Städten hat zugenommen. Wer 2026 in eine Vermietungsimmobilie investiert, sollte deshalb genauer hinsehen, als das in der einheitlichen Wachstums-Story der 2010er Jahre nötig war.
A-Städte: Wo die Faktoren wieder kalkulierbar sind
Die sieben A-Städte nach BulwienGesa-Klassifikation sind Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Sie machen etwa zwölf Prozent der deutschen Bevölkerung aus, aber sie binden einen überproportional großen Teil des Immobilien-Anlagekapitals.
| Stadt | Kaufpreisfaktor Median Q1 2026 | Spitzenlage |
|---|---|---|
| München | 31 | 38-44 |
| Hamburg | 29 | 34-38 |
| Frankfurt | 28 | 34-37 |
| Stuttgart | 28 | 33-36 |
| Köln | 27 | 32-35 |
| Düsseldorf | 27 | 32-35 |
| Berlin | 26 | 32-38 |
Die Werte stammen aus dem F+B-Wohn-Index Q1 2026 und beziehen sich auf renovierte Bestandswohnungen in Innenstadt-Lagen. Berlin zeigt mit Median 26 den niedrigsten Wert unter den A-Städten, aber die Spitzenlage (Charlottenburg, Mitte, Prenzlauer Berg) erreicht 32 bis 38 und unterscheidet sich damit kaum von München-Stadtmittelwert. Die Hauptstadt-Spreizung zwischen West-City und Marzahn-Hellersdorf ist die größte Deutschlands.
München hält den absoluten Spitzenplatz. In Bogenhausen, Lehel oder Schwabing-West werden seriös 11.500 bis 13.500 Euro pro Quadratmeter für renovierte Altbau-Wohnungen aufgerufen, bei Quadratmeter-Mieten von 22 bis 27 Euro kalt. Das ergibt Faktoren von 40 bis 44. Die Brutto-Mietrenditen liegen damit unter 2,5 Prozent, was nur durch die historisch belegte Wertsteigerung und durch die strukturelle Wohnungsknappheit zu rechtfertigen ist.
B-Städte: Das Mittelfeld mit eigener Dynamik
Die 14 B-Städte nach BulwienGesa-Definition umfassen unter anderem Bremen, Hannover, Leipzig, Dresden, Nürnberg, Münster, Bonn, Karlsruhe, Wiesbaden, Augsburg und einige weitere. Ihre Kaufpreisfaktoren liegen aktuell zwischen 22 und 30, im Median um 25.
Leipzig ist das interessanteste Beispiel dieser Klasse. Die Stadt hat in den 2010er Jahren eine massive Bevölkerungs-Zuwachs erlebt (von 510.000 Einwohnern 2010 auf 640.000 Einwohner 2024), getrieben durch die Verlagerung von Bundesbehörden, durch die Universität und durch den Branding-Effekt als kreativ-affordable Großstadt. Der Median-Kaufpreisfaktor liegt aktuell bei 25, in den begehrten Vierteln Plagwitz und Lindenau auch bei 28. Das ist Niveau einer kleineren B-Stadt, aber mit deutlich besserer Wachstums-Story.
Bremen und Hannover liegen niedriger (Faktor 22 bis 25), Karlsruhe und Münster höher (26 bis 29). Dresden hat sich nach langer Konsolidierung wieder auf Faktor 26 vorgearbeitet. Die Spreizung zwischen Spitzenlagen und Rändern ist in B-Städten geringer als in A-Städten, weil die Stadtgrößen kleiner und die sozialen Gefälle weniger ausgeprägt sind.
C-Städte und D-Lagen: Wo Rendite herkommt
Die etwa 60 C-Städte umfassen Regionalzentren mit 60.000 bis 150.000 Einwohnern, etwa Magdeburg, Erfurt, Saarbrücken, Wuppertal, Mönchengladbach, Lübeck oder Heilbronn. Die Faktoren liegen zwischen 17 und 26, je nach demographischer Lage. D-Städte und unterklassifizierte Regionen können noch deutlich darunter liegen.
In strukturell schwachen Regionen (Ruhrgebiet ohne Essen-Süd, ostdeutsche Mittelstädte ohne Universitäts-Anschluss) findet man Kaufpreisfaktoren von 14 bis 18, entsprechend Brutto-Mietrenditen von 5,5 bis 7 Prozent. Auf den ersten Blick attraktiv, in der Praxis aber häufig mit erheblichen Risiken verbunden: schrumpfende Bevölkerung, sinkende Mietniveaus über die Jahre, schwierige Wiedervermietung, höherer Sanierungsbedarf wegen alter Bestände aus den 1950er und 1960er Jahren.
Was sich seit 2022 verändert hat
Drei Bewegungen sind in den Markt-Daten seit dem Hochpunkt im ersten Quartal 2022 sichtbar. Erstens: Der absolute Preisrückgang ist deutlich, aber nicht dramatisch. In München sind die Quadratmeter-Preise von 11.200 Euro auf 8.900 Euro gefallen, ein Minus von 20 Prozent. In Berlin von 7.100 auf 5.500 Euro, ein Minus von 23 Prozent. Frankfurt zeigt mit minus 18 Prozent das mildeste Bild, Stuttgart mit minus 24 Prozent das härteste.
Zweitens: Die Mieten sind in derselben Zeit weiter gestiegen. Die Bestandsmieten der A-Städte sind zwischen 2022 und 2026 um etwa 14 Prozent gestiegen, die Neuvermietungs-Mieten um etwa 22 Prozent. Diese gegenläufige Bewegung von fallenden Kaufpreisen und steigenden Mieten ist der Hauptgrund, warum die Kaufpreisfaktoren stärker gefallen sind als die nominalen Preise.
Drittens: Die Spreizung zwischen den Stadt-Klassen hat zugenommen. Bis 2021 hatten viele B- und C-Städte einen Aufholprozess gegenüber den A-Städten gemacht. Seit 2023 ist die Schere wieder weiter aufgegangen. A-Städte erholen sich schneller, weil die Wohnungs-Nachfrage strukturell stabiler ist. C- und D-Lagen mit demographischer Schrumpfung verlieren weiter relativ.
Wie Renditen je nach Stadt-Klasse ausfallen
Bei aktuellen Bauzinsen von etwa 3,7 Prozent (Stand Mai 2026, Bundesbank-Statistik) ergibt sich folgendes Bild:
| Stadt-Klasse | Median-Faktor | Brutto-Rendite | Netto-Rendite (geschätzt) | Spread zu Bauzins |
|---|---|---|---|---|
| A-Stadt Median | 28 | 3,57 % | 2,1 % | -1,6 % |
| A-Stadt-Rand | 25 | 4,00 % | 2,5 % | -1,2 % |
| B-Stadt | 25 | 4,00 % | 2,5 % | -1,2 % |
| B-Stadt-Rand | 22 | 4,55 % | 3,0 % | -0,7 % |
| C-Stadt gute Lage | 20 | 5,00 % | 3,4 % | -0,3 % |
| D-Stadt | 17 | 5,88 % | 4,2 % | +0,5 % |
Die letzte Spalte zeigt den Spread zwischen der geschätzten Netto-Rendite und dem aktuellen Bauzins. Nur die D-Städte haben aktuell einen positiven Spread, was bedeutet, dass eine fremdfinanzierte Investition im laufenden Cashflow trägt. In allen anderen Lagen muss die Investition entweder aus Eigenkapital getragen werden oder auf Wertsteigerungs- und Mietsteigerungs-Effekte setzen.
Die wichtigsten Hebel
Wer 2026 nach einer Vermietungs-Wohnung sucht, sollte zwei Hebel beachten. Der erste ist die Stadt-Wahl: Eine A-Stadt mit langfristig stabiler Nachfrage rechtfertigt einen höheren Faktor, eine schrumpfende C-Stadt nicht, selbst bei verlockenden Brutto-Renditen. Der zweite Hebel ist die Mikro-Lage innerhalb der Stadt: Eine durchschnittliche Lage in einer A-Stadt liefert besser kalkulierbare Werte als eine Spitzenlage in einer B-Stadt, weil die Spannen kleiner und die Mietsteigerungs-Bewegung gleichmäßiger sind. Für aktuelle Marktdaten lohnt der monatliche Blick in das ImmoScout WohnBarometer und in den quartalsweisen F+B-Index, beide sind kostenfrei online verfügbar.
FAQ
Häufige Fragen
Welche Stadt hat aktuell den niedrigsten Kaufpreisfaktor?
Unter den deutschen Großstädten mit mindestens 100.000 Einwohnern liegen Chemnitz, Gera und Hagen 2026 bei medianen Kaufpreisfaktoren um 17 bis 19. Das entspricht Brutto-Mietrenditen von 5,3 bis 5,9 Prozent. Allerdings sind das alles Städte mit demographisch schrumpfender Bevölkerung, was die Mietsteigerungs-Potenziale begrenzt. Eine Investition lohnt sich dort meist nur in zentralen, gut angebundenen Mikro-Lagen.
Wie groß ist der Unterschied zwischen Spitzenlage und Stadtmittelwert?
In den A-Städten kann der Spreizung zwischen Spitzenlage und Stadtmittelwert bei 30 bis 50 Prozent liegen. In München liegt der mediane Faktor in Bogenhausen oder Lehel bei 38 bis 44, in Berg am Laim oder Aubing bei 26 bis 30. In Berlin spannt sich der Faktor zwischen Charlottenburg-Wilmersdorf (32 bis 38) und Marzahn-Hellersdorf (22 bis 25). B- und C-Städte zeigen schmalere Spannen, meist 15 bis 25 Prozent.
Welche Stadt hat die schnellste Aufholbewegung nach 2022?
Bezogen auf die Erholung der Kaufpreisfaktoren seit dem Tiefpunkt Q2 2023 zeigen Leipzig (plus 9 Prozent bis Q1 2026), München (plus 7 Prozent) und Berlin-Innenstadtbezirke (plus 6 Prozent) die deutlichste Bewegung nach oben. Strukturschwache Regionen im Ruhrgebiet und in Ostdeutschland (außer Leipzig, Dresden) stagnieren überwiegend oder fallen weiter. Die Spreizung zwischen wachsenden und schrumpfenden Märkten nimmt zu.
Sind die Kaufpreise inzwischen wieder vorpandemisch?
Nein. Die nominalen Kaufpreise pro Quadratmeter in A-Städten stehen Q1 2026 etwa 18 bis 25 Prozent unter dem Höhepunkt Q1 2022. In München sind die Quadratmeter-Preise von durchschnittlich 11.200 Euro (2022) auf etwa 8.900 Euro (2026) gefallen, in Berlin von 7.100 auf 5.500 Euro, in Hamburg von 7.800 auf 6.100 Euro. Real (inflationsbereinigt) ist der Rückgang noch deutlicher, weil die Verbraucherpreise zwischen 2022 und 2026 um etwa 14 Prozent gestiegen sind.
Was sagt der Faktor über die Investment-Qualität einer Stadt aus?
Der Faktor allein ist eine reine Mengen-Aussage über das aktuelle Verhältnis von Kaufpreis und Miete. Niedrige Faktoren bedeuten höhere Renditen, aber oft auch schwächere Standortqualität, weniger Mietsteigerungs-Potenzial und höhere Leerstands-Risiken. Hohe Faktoren bedeuten teurere Investments, dafür aber Wachstumsstadt mit beständig hoher Wohnungsnachfrage. Die richtige Antwort liegt selten an den Extremen.
Quellen