Ratgeber · Grundlagen & Formel
Kaufnebenkosten bei Immobilien: Was on top kommt
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Wahrheit. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler schlagen je nach Bundesland mit rund 9 bis 15 Prozent zu Buche und senken die Mietrendite spuerbar.
Der Kaufpreis ist nicht alles
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage betrachtet, schaut zuerst auf den Kaufpreis und die erzielbare Miete. Doch beim Kauf kommen erhebliche Nebenkosten hinzu, die oft unterschätzt werden. Sie binden Kapital, bringen selbst keine Miete und drücken damit die tatsächliche Rendite. Wer sie ignoriert, rechnet sich die Anlage schön.
Die einzelnen Posten
Die Kaufnebenkosten setzen sich aus mehreren Bestandteilen zusammen. Die grösste Position ist meist die Grunderwerbsteuer. Sie liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises und ist damit der entscheidende regionale Unterschied. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten von zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent, die für die Beurkundung und die Eintragung anfallen. Wird ein Makler eingeschaltet, kommt dessen Provision dazu, die sich bei Käufen seit der Reform von 2020 in der Regel Käufer und Verkäufer teilen und käuferseitig oft bei rund 3,5 Prozent liegt.
Wie stark die Rendite sinkt
Die übliche Bruttomietrendite setzt nur den Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahreskaltmiete. Berücksichtigt man die Nebenkosten, steigt der tatsächliche Kapitaleinsatz, ohne dass die Miete steigt. Ein Beispiel: Eine Wohnung für 300.000 Euro mit 4 Prozent Bruttorendite kostet mit 10 Prozent Nebenkosten effektiv 330.000 Euro. Bezogen auf diesen Gesamtaufwand sinkt die Rendite bereits auf rund 3,6 Prozent, noch bevor laufende Kosten berücksichtigt sind.
Eigenkapital oder Finanzierung
Banken finanzieren die Kaufnebenkosten häufig nicht mit, sondern erwarten, dass der Käufer sie aus Eigenkapital trägt. Das ist auch sinnvoll, denn würde man sie mitfinanzieren, stiege die Kreditsumme und damit die Zinslast, was die Rendite weiter belastet. Als Faustregel sollte man die Nebenkosten plus einen Eigenkapitalanteil am Kaufpreis bereithalten.
Mit dem Rechner einordnen
Der Mietrendite-Rechner zeigt dir die Bruttorendite nach Kaufpreis und Miete. Um zur realistischen Nettorendite zu kommen, solltest du die Kaufnebenkosten und die laufenden Kosten gedanklich aufschlagen. So vermeidest du eine zu optimistische Einschätzung. Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer- oder Finanzberatung.
FAQ
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
In der Summe meist rund 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Sie setzen sich zusammen aus Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland, Notar und Grundbuch von etwa 1,5 bis 2 Prozent sowie gegebenenfalls Maklerprovision von rund 3,5 Prozent.
Warum drücken sie die Rendite?
Weil die Bruttorendite den reinen Kaufpreis ansetzt, die Nebenkosten aber zusaetzliches Kapital binden, das keine Miete bringt. Rechnet man die Nebenkosten in den Gesamtaufwand ein, sinkt die tatsaechliche Rendite entsprechend. Aus 4 Prozent brutto koennen so 3,5 Prozent oder weniger werden.
Kann man Kaufnebenkosten finanzieren?
Banken finanzieren die Nebenkosten oft nicht mit, sondern erwarten sie als Eigenkapital. Wer sie dennoch mitfinanziert, erhoeht die Kreditsumme und damit die Zinslast, was die Rendite zusaetzlich belastet. Als Eigenkapital eingebracht, schonen sie die Finanzierung.
Quellen