Wann waren die Brutto-Mietrenditen historisch am höchsten?

In der Konsolidierungsphase nach der Wiedervereinigung, zwischen 1995 und 2005, lagen die durchschnittlichen Brutto-Renditen in westdeutschen Großstädten bei 7 bis 9 Prozent. In Ostdeutschland (außerhalb von Leipzig und Dresden) erreichten sie zeitweise 10 bis 12 Prozent, allerdings bei massivem Leerstand und schrumpfender Bevölkerung. Diese Werte sind nicht als ungenutztes Schnäppchen zu sehen, sondern als Ausdruck einer schwierigen Marktphase.

Wann waren die Renditen am niedrigsten?

Im ersten Quartal 2022, am Höhepunkt der Niedrigzins-Phase. In München fielen die Brutto-Renditen in Top-Lagen unter 2 Prozent, der Kaufpreisfaktor lag in Spitzenobjekten bei 45 bis 50. Auch die durchschnittliche Brutto-Rendite in A-Städten erreichte mit 2,5 bis 3,0 Prozent das tiefste je gemessene Niveau. Das war 2022 nur durch die Kombination aus Bauzinsen unter einem Prozent und der breiten Erwartung weiterer Wertsteigerungen zu rechtfertigen.

Wie verlief der Crash 2022-2023?

Der Kaufpreis-Rückgang setzte ab März 2022 ein, beschleunigte sich im Q3 2022 nach der ersten EZB-Zinserhöhung und erreichte den Tiefpunkt in Q2 2023. Auf Jahresbasis fielen die nominalen Kaufpreise in A-Städten zwischen 12 und 18 Prozent, in B-Städten zwischen 15 und 22 Prozent. Die Mieten dagegen stiegen weiter, was den Renditen Auftrieb gab. Innerhalb von 18 Monaten kletterte die durchschnittliche Brutto-Rendite in deutschen A-Städten von 2,8 auf 3,7 Prozent.

Wie sicher sind historische Renditereihen?

Sehr unterschiedlich. Für westdeutsche Großstädte gibt es ab 1975 verlässliche Reihen vom Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdpResearch) und ab 1990 vom F+B-Index. Für Ostdeutschland sind die Reihen vor 1995 lückenhaft und vor 1993 weitgehend unbrauchbar. BulwienGesa-Daten reichen für A-Städte bis 1975 zurück. Wer eine 50-Jahres-Perspektive braucht, sollte mehrere Datenquellen kombinieren und Strukturbrüche (1989, 2008, 2022) berücksichtigen.

Was sagen die Daten über die nächsten Jahre?

Historische Daten zeigen, dass nach Crash-Phasen meist mehrjährige Stabilisierungs- oder Erholungs-Phasen folgen. Nach der Boom-Korrektur Anfang der 1990er Jahre brauchten westdeutsche Großstädte etwa acht Jahre, bis die nominalen Preise wieder das Vorboom-Niveau erreichten. Nach 2008 ging die Korrektur in vier Jahren in eine neue Aufwärts-Phase über, getrieben durch die ultralockere Geldpolitik. 2026 ist die Lage eher mit den 1990ern vergleichbar: Konsolidierung mit langsamer Erholung, nicht mit V-förmiger Rückkehr zum Hochpunkt 2022.

Mietrendite in Deutschland seit 1990: Drei Marktphasen und ihre Lehren

Wer 2026 eine Vermietungs-Immobilie kauft, kauft sie in einem Markt, der gerade aus einer historischen Korrektur kommt. Um die aktuelle Lage zu verstehen, hilft ein Blick auf die drei Phasen, die der deutsche Wohnungsmarkt seit 1990 durchlaufen hat. Jede Phase hatte ihre eigene Renditelogik, und jede hat etwas hinterlassen, das die heutige Marktstruktur erklärt.

Phase 1: Konsolidierung nach dem Boom (1990 bis 2005)

Die Wiedervereinigung 1989-1990 löste eine massive Investitionswelle in Ostdeutschland aus, getrieben durch hohe Subventionen, durch die Steuersparmodelle der Sonder-AfA Ost und durch die Erwartung schneller Aufholbewegungen. Zwischen 1991 und 1994 entstanden in den neuen Bundesländern über 800.000 neue Wohnungen, die meisten davon ohne klares Nachfragefundament. Parallel verzeichneten westdeutsche Großstädte (besonders Frankfurt, Stuttgart, München) einen eigenen Boom durch die deutsche Banken- und Tech-Wirtschaft.

Ab 1995 kippte die Stimmung. Die Sonder-AfA Ost lief aus, die Bevölkerung in Ostdeutschland schrumpfte schneller als prognostiziert, und in den großen Wohnungs-Beständen entstand massiver Leerstand. In Westdeutschland fielen die Preise nach dem 2001er Tech-Crash, der die Frankfurter Hochpreis-Wohnungen besonders traf.

In dieser Phase lagen die Brutto-Mietrenditen in westdeutschen A-Lagen typischerweise zwischen 6 und 8 Prozent, in B-Lagen bei 7 bis 9 Prozent, in C-Lagen über 9 Prozent. In Ostdeutschland erreichten die nominalen Renditen 10 bis 12 Prozent, allerdings mit Leerstands-Raten von 15 bis 30 Prozent im durchschnittlichen Bestand. Für Investoren war diese Phase eine Geduldsprobe: Hohe Renditen auf dem Papier, aber langwierige Mieter-Suche und sinkende Mietniveaus über die Zeit.

Phase 2: Niedrigzins-Boom (2010 bis 2022)

Mit der Finanzkrise 2008-2009 schaltete die Europäische Zentralbank in den Krisenmodus. Zinsen sanken kontinuierlich, ab 2014 lag der EZB-Leitzins faktisch bei null. Die Bauzinsen folgten verzögert: 2010 lagen sie noch bei 4,1 Prozent (Bundesbank-Statistik), ab 2015 unter 2 Prozent, in den Tiefpunkten 2020 und 2021 zeitweise unter 1 Prozent.

Diese Phase hat die Mietrendite-Logik komplett auf den Kopf gestellt. Wenn das Eigenkapital praktisch keine Alternative-Verzinsung hatte (Tagesgeld bei 0,1 Prozent, zehnjährige Bundesanleihen zeitweise negativ verzinst), wurde fast jede positive Immobilien-Rendite attraktiv. Käufer akzeptierten zunehmend höhere Kaufpreisfaktoren, weil sie die Differenz zwischen Bauzins und Mietrendite als sichere Marge sahen.

Die Brutto-Renditen sanken kontinuierlich:

35 Jahre Brutto-Mietrendite-Verlauf in deutschen A-Städten. Drei Phasen sind klar erkennbar: Konsolidierung bis ca. 2005, Niedrigzins-Boom bis 2022, aktuelle Korrektur ab 2022.

In München, Frankfurt und Stuttgart fielen die Brutto-Renditen bis 2022 unter 2,5 Prozent. In Berlin von 7 Prozent (2008) auf 2,8 Prozent (2022). Das war historisch beispiellos: Nie zuvor hatten deutsche Wohnimmobilien so niedrige laufende Renditen geliefert, und nie zuvor hatten Käufer ein so hohes Risiko-Preis-Verhältnis akzeptiert.

Phase 3: Korrektur und neues Gleichgewicht (ab 2022)

Im Juli 2022 hob die EZB den Leitzins erstmals seit elf Jahren wieder an, von minus 0,5 auf null Prozent. Bis September 2023 stieg er auf 4 Prozent. Die Bauzinsen sprangen innerhalb von 18 Monaten von 1,0 auf bis zu 4,2 Prozent, in der Spitze sogar darüber.

Der Schock wirkte unmittelbar. Käufer, die ihre Finanzierungs-Beratung im Mai 2022 abgeschlossen hatten und im Oktober 2022 verlängern mussten, sahen ihre kalkulierte Annuität um 60 bis 80 Prozent steigen. Die Folge war ein abrupter Nachfrage-Einbruch. Die Verkäufer-Seite reagierte verzögert, viele Anbieter hielten ihre Preise zunächst monate- bis jahrelang, was zu einem Markt-Stillstand führte. Verkäufe gingen 2023 in vielen Großstädten um 40 bis 60 Prozent zurück (Notarstatistik des Notarinstituts).

Mit Verzögerung kamen die Preise dann doch nach. Stand Q1 2026 liegen die nominalen Kaufpreise in deutschen A-Städten 18 bis 25 Prozent unter dem Höhepunkt Q1 2022. Die Mieten dagegen sind in derselben Zeit um etwa 14 Prozent gestiegen, in Bayern und Berlin sogar um über 18 Prozent. Diese gegenläufige Bewegung hat die Mietrenditen wieder auf ein gesundes Niveau gehoben: Median 3,5 bis 4,0 Prozent in A-Städten, das entspricht dem Niveau von 2014-2016.

Was die Historie lehrt

Drei Beobachtungen lassen sich aus der 35-Jahres-Perspektive ableiten:

Erstens: Mietrenditen wandern in langen Zyklen. Die aktuelle Korrektur ist nicht der Beginn eines neuen Crashs, sondern die Rückkehr zu Werten, die historisch normal sind. Werte von 3,5 bis 4,5 Prozent Brutto in A-Städten waren in den 2010er Jahren der Standard und sind es jetzt wieder.

Zweitens: Demographie schlägt Marktphasen. Die Brutto-Rendite-Spitzen in Ostdeutschland zwischen 1995 und 2005 sahen verlockend aus, waren aber das Symptom schrumpfender Märkte. Wer damals dort kaufte und nicht in den wenigen Wachstums-Inseln (Leipzig, Dresden, Potsdam) landete, hat in 20 Jahren keinen oder negativen Vermögensaufbau erlebt. Die Lehre: Hohe Renditen in schrumpfenden Märkten kompensieren das Schrumpfungs-Risiko meist nicht.

Dritte Beobachtung: Die Sollzinsbindung war historisch immer ein zentraler Stell-Hebel. Wer in der Niedrigzins-Phase ab 2014 eine 15-jährige Bindung gewählt hat, hat in der Korrektur 2022-2026 weiterlaufende günstige Konditionen behalten. Wer auf 10 Jahre fixierte, musste 2024-2025 zu deutlich höheren Sätzen verlängern. Längere Bindungen sind in Niedrigzins-Phasen meist die sicherere Wette.

Wer 2026 kauft, kauft in einem Markt, der die schmerzhafte Korrektur weitgehend hinter sich hat. Die Renditen sind kalkulierbar, die Bauzinsen haben sich auf einem Niveau eingependelt, das historisch nicht ungewöhnlich ist (3,5 bis 4 Prozent entspricht etwa dem Schnitt 1995-2008). Was bleibt, ist die alte Aufgabe: Lage prüfen, Substanz beurteilen, Zahlen durchrechnen.