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Mietrendite berechnen – kostenloser Online-Rechner

Berechnen Sie Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Eigenkapitalrendite für Ihre Immobilieninvestition – mit Kaufpreisfaktor und Grunderwerbsteuer für alle Bundesländer.

✓ Sofortige Berechnung
✓ Brutto & Netto-Rendite
✓ Eigenkapitalrendite
✓ Alle 16 Bundesländer

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Mieteinnahmen & Kosten
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Ergebnisse

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Was ist die Mietrendite und warum ist sie wichtig?

Die Mietrendite ist die zentrale Kennzahl zur Bewertung von Immobilieninvestments. Sie zeigt, wie rentabel eine vermietete Immobilie ist, indem sie die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zur Investitionssumme setzt. Unser Mietrendite-Rechner ermöglicht es Ihnen, innerhalb von Sekunden die Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Eigenkapitalrendite zu berechnen.

Die drei wichtigsten Rendite-Kennzahlen

B

Bruttomietrendite

Verhältnis der Jahreskaltmiete zur Gesamtinvestition. Gibt einen ersten Überblick über die Rentabilität.

N

Nettomietrendite

Berücksichtigt laufende Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfall. Deutlich realistischer.

EK

Eigenkapitalrendite

Verzinsung Ihres eingesetzten Eigenkapitals unter Berücksichtigung der Fremdfinanzierung (Leverage-Effekt).

Bei der Bewertung einer Immobilie als Kapitalanlage sollten Sie nie nur auf den Kaufpreis oder die monatliche Miete schauen. Entscheidend ist das Gesamtbild: Die Gesamtinvestition umfasst neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler), die je nach Bundesland zwischen 8% und 15% liegen können.

Wie wird die Mietrendite berechnet?

Formel Bruttomietrendite:

(Jahreskaltmiete / Gesamtinvestition) × 100

Beispiel: Bei 12.000 € Jahresmiete und 250.000 € Gesamtinvestition ergibt sich: (12.000 / 250.000) × 100 = 4,8% Bruttomietrendite

Formel Nettomietrendite:

(Jahresnettomiete / Gesamtinvestition) × 100

Jahresnettomiete = Jahreskaltmiete - laufende Kosten (Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfall, Nebenkosten)

Was ist eine gute Mietrendite?

B
Bruttomietrendite 4–6%
Solide Rendite, typisch für gute Lagen in A-Städten
N
Nettomietrendite 3–4%
Guter Wert nach Abzug aller laufenden Kosten
EK
Eigenkapitalrendite >8%
Sehr attraktiv, kompensiert Inflation und Risiko
K
Kaufpreisfaktor 15–25
Marktüblicher Bereich, unter 20 gilt als günstig
Wichtig: Die Rendite variiert stark nach Lage. In München oder Hamburg sind 3–4% Bruttorendite realistisch, in B- und C-Städten können 5–7% erreicht werden. Renditen über 8% sind oft mit höheren Risiken oder Sanierungsbedarf verbunden.

So nutzen Sie den Mietrendite-Rechner

  1. 1

    Kaufdaten eingeben

    Tragen Sie Kaufpreis, Nebenkosten und Ihr Bundesland ein. Die Grunderwerbsteuer wird automatisch berechnet.

  2. 2

    Mieteinnahmen und Kosten angeben

    Geben Sie die monatliche Kaltmiete sowie laufende Kosten (Instandhaltung, Verwaltung, Nebenkosten) ein.

  3. 3

    Finanzierung festlegen

    Legen Sie Eigenkapital und Darlehenszins fest, um die Eigenkapitalrendite zu berechnen.

  4. 4

    Ergebnisse analysieren

    Die Berechnung erfolgt automatisch. Nutzen Sie die Detail-Ansicht für eine vollständige Aufschlüsselung aller Kennzahlen.

Häufig gestellte Fragen

Wie berechnet man die Mietrendite?
Die Mietrendite wird berechnet, indem man die Jahreskaltmiete durch die Gesamtinvestition (Kaufpreis + Nebenkosten) teilt und mit 100 multipliziert. Formel: (Jahreskaltmiete / Gesamtinvestition) × 100. Beispiel: Bei 12.000 € Jahresmiete und 250.000 € Investition ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,8%.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite berücksichtigt nur die Mieteinnahmen im Verhältnis zur Investition. Die Nettomietrendite zieht zusätzlich laufende Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis und Nebenkosten ab. Die Nettomietrendite ist daher realistischer und liegt meist 1–3 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite.
Wie hoch sollte die Mietrendite sein?
Eine gute Bruttomietrendite liegt zwischen 4–6%, eine gute Nettomietrendite bei 3–4%. In A-Städten (München, Hamburg) sind 3–4% Bruttorendite realistisch, in B- und C-Städten können 5–7% erreicht werden. Renditen über 8% sind oft mit höheren Risiken oder Sanierungsbedarf verbunden.
Was ist eine gute Mietrendite bei Immobilien?
Eine gute Mietrendite hängt von Lage und Objekttyp ab. Faustregel: Nettomietrendite >3,5% gilt als solide, >5% als sehr gut. Die Eigenkapitalrendite sollte mindestens 6–8% betragen, um Inflation und Risiko zu kompensieren. Vergleichen Sie immer mit alternativen Anlageformen (ETFs, Anleihen).
Wie berechnet man den Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger genannt) wird berechnet, indem man die Gesamtinvestition durch die Jahreskaltmiete teilt. Formel: Gesamtinvestition / Jahreskaltmiete. Ein Kaufpreisfaktor unter 20 gilt als günstig, 20–25 als marktüblich, über 30 als teuer. Beispiel: 250.000 € Investition / 12.000 € Miete = 20,8.
Welche Kosten muss ich bei der Nettomietrendite berücksichtigen?
Bei der Nettomietrendite müssen Sie folgende Kosten abziehen: Instandhaltungsrücklage (ca. 1–1,5% des Kaufpreises), Hausverwaltung (ca. 200–400 €/Jahr), Mietausfallwagnis (1–3% der Jahreskaltmiete), nicht umlegbare Nebenkosten und ggf. Grundsteuer. Diese Kosten reduzieren die Bruttorendite um durchschnittlich 1,5–3 Prozentpunkte.
Was ist die Eigenkapitalrendite und wie wird sie berechnet?
Die Eigenkapitalrendite zeigt die Verzinsung Ihres eingesetzten Kapitals unter Berücksichtigung der Fremdfinanzierung. Formel: (Jahresnettomiete - Zinskosten) / Eigenkapital × 100. Durch Fremdkapital-Einsatz (Leverage-Effekt) kann die Eigenkapitalrendite deutlich höher als die Objektrendite sein. Bei negativem Cashflow ist die Eigenkapitalrendite negativ.
Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Kaufnebenkosten umfassen: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5% je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2%), Maklercourtage (0–7,14% je nach Vereinbarung). Insgesamt sollten Sie mit 8–15% Nebenkosten rechnen. Beispiel: Bei 250.000 € Kaufpreis in Hessen fallen ca. 25.000 € Nebenkosten an (10%).